再建築不可物件や接道に不安がある古い戸建てを売るとき、「柱を一本残せば建替えられる」「4号建築物だから大丈夫」「リフォーム扱いなら問題ない」と説明されることがあります。
この説明は、売主にとってかなり危険です。買主が建築士や行政窓口へ確認した段階で話が変われば、価格交渉、契約条件の追加、契約見送りにつながる可能性があります。
結論からいうと、4号建築物・4号特例は接道義務を消す制度ではありません。
道路条件、接道間口、用途地域、建ぺい率・容積率、防火規制、セットバック、建築確認の要否は、別に確認が必要です。
この記事では、「4号建築物とは何か」の教科書的な説明ではなく、横浜・神奈川区周辺で古い戸建て、旗竿地、私道沿い、2項道路沿い、接道不安のある土地を売る前に、売主が避けたい説明を整理します。
4号建築物とは何か
旧制度では、一般的な木造2階建て住宅などの小規模建築物が、いわゆる4号建築物に該当することが多くありました。建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物、という意味で使われてきた言い方です。
ただし、ここで誤解してはいけないのは、4号建築物だから建築確認が不要、という意味ではないことです。
4号建築物に関する話の中心は、一定の小規模建築物について、建築確認時の審査や検査の一部が省略される場合がある、という仕組みです。確認申請が必要かどうか、接道義務を満たしているか、建築できる敷地かどうかとは別の論点です。
4号特例とは何か
4号特例は、建築士が設計した一定の小規模建築物について、建築確認の際に構造耐力関係規定等の一部審査が省略される制度として説明されます。
国土交通省も、4号特例について、2階建て以下の木造住宅等の小規模建築物が都市計画区域等で建築確認の対象となる場合でも、建築士が設計を行った場合には、建築確認の際に構造耐力関係規定等の審査を省略する仕組みと説明しています。
つまり、4号特例は「何でも緩くなる制度」ではありません。少なくとも次のような事項を消す制度ではありません。
- 接道義務
- 用途地域による制限
- 建ぺい率・容積率
- 防火地域・準防火地域などの防火規制
- 2項道路のセットバック
- 建築確認が必要かどうかの判断
- 行政窓口や指定確認検査機関による個別判断
制度改正の概要は、国土交通省の「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」および解説資料・Q&Aで確認できます。
再建築不可物件で「柱一本残せば建替えられる」が危ない理由
再建築不可物件の売却で特に危ないのが、「柱を一本残せば建替えられる」という説明です。
柱を残すかどうかだけで、工事が適法になるわけではありません。問題になるのは、工事内容全体がどのように評価されるかです。
建築確認の要否
- 新築・増築・改築に当たらないか
- 大規模修繕・大規模模様替に当たらないか
- 確認申請が必要な規模・区域か
工事の実態
- 主要構造部をどこまで触るか
- 実質的に建替えと見られないか
- 既存建物の範囲を超えないか
敷地条件
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 接道間口を満たしているか
- セットバック後の計画が成立するか
行政判断
- 行政窓口や確認検査機関がどう見るか
- 過去の確認資料と現況が合うか
- 既存不適格の扱いを確認できるか
再建築不可物件で「実質建替えできます」と断定的に説明すると、売主にも媒介業者にもリスクがあります。買主がその説明を前提に契約した場合、あとで「聞いていた話と違う」と言われる可能性があるからです。
道路や接道の基本は、再建築不可物件で知らずに損するポイントと、2項道路・セットバック・隣地承諾の注意点でも整理しています。
2025年4月から4号特例は縮小されました
2025年4月施行の建築基準法改正により、いわゆる4号特例の対象は見直されています。古い説明のまま「4号だから大丈夫」と言うと、制度の前提を取り違えるおそれがあります。
国土交通省の説明では、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区等の内側では、平家（一般には平屋）かつ延べ面積200㎡以下の建築物以外の建築物は、構造によらず、構造規定等の審査が必要とされています。省エネ基準の審査対象も同じ規模とされています。
また、都市計画区域等の外側でも、構造によらず、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象になったと整理されています。
さらに、国土交通省は、木造戸建の大規模なリフォームについても建築確認手続きが必要になる場合があると説明しています。売却時に「リフォームなら何でもできます」と言い切るのは避けるべきです。
この記事では制度全体を簡略化して説明しています。具体的な工事の可否や確認申請の要否は、建築士、指定確認検査機関、行政窓口等で個別に確認してください。
売主が言ってはいけない説明
再建築不可や接道不安のある物件では、買主に期待を持たせる言い方ほど危険です。特に次のような説明は避けるべきです。
「柱一本残せば建替えできます」
柱を残すかどうかだけで適法性は決まりません。工事内容、確認申請の要否、行政判断、敷地条件の確認が必要です。
「4号建築物だから大丈夫です」
4号建築物・4号特例は、接道義務や用途地域、建ぺい率・容積率、防火規制を免除する制度ではありません。
「リフォームなら何でもできます」
大規模修繕・大規模模様替、増改築、実質的な建替えと見られる工事では、確認や制限が問題になる可能性があります。
「役所もそこまで見ません」「近所もやっているから問題ありません」
近隣事例や経験則だけでは、対象物件の適法性や将来の工事可否を説明できません。行政や確認検査機関の判断は、個別の敷地・建物・工事内容で変わります。
売主が使うべき安全な説明
売主が守るべきなのは、「何とかなる」と言うことではありません。何が制限される可能性があるかを、分かる範囲で正しく伝えることです。
たとえば、接道や再建築に不安がある物件では、次のような説明に留める方が安全です。
本物件は接道義務その他の建築制限により、建築・増改築・再建築に制限を受ける可能性があります。具体的な工事の可否については、買主において建築士・行政窓口等に確認が必要です。
もちろん、実際の売買では宅建業者が重要事項説明や契約書面を整理します。ただ、売主自身も、査定時や内見時に断定的な説明をしないことが大切です。
現状有姿や契約不適合責任免責で売る場合でも、知っている事情を黙ってよいわけではありません。告知事項の整理は、現状有姿・契約不適合責任免責で売る前に確認したい、売主の告知事項も参考にしてください。
売却前に整理したい資料
4号特例の話に入る前に、まず売却対象の敷地と建物の資料を整理します。資料がないまま「大丈夫」と言うほど、あとで説明が苦しくなります。
- 建築確認済証、検査済証、建築計画概要書
- 登記事項証明書、公図、地積測量図
- 前面道路の種別、幅員、2項道路該当性
- 接道間口、有効幅員、旗竿地・路地状敷地の幅
- 私道持分、通行・掘削承諾、道路後退の資料
- 過去の増改築、リフォーム、修繕履歴
- 建築士や行政窓口へ相談した記録
説明不足トラブル全般については、不動産売却前に確認したい説明不足トラブルの予防ポイントでも整理しています。
まとめ：4号建築物は、再建築不可を突破する裏ワザではありません
4号建築物や4号特例は、再建築不可物件を突破する裏ワザではありません。接道義務を消す制度でも、リフォームなら何でもできると保証する制度でもありません。
売主が守るべきなのは、「柱一本残せば大丈夫」「4号だから問題ない」と言うことではなく、建築・増改築・再建築に制限を受ける可能性があることを正しく伝えることです。
横浜・神奈川区周辺の古い戸建て、旗竿地、私道沿い、2項道路沿い、接道不安のある土地を売るときは、価格より先に説明を固めることが重要です。資料、現地、道路、過去の工事履歴を整理し、必要に応じて建築士・行政窓口・宅建業者へ確認してから売却方針を決めましょう。