相続した土地に土壌汚染の可能性があるとき、売却前に確認したいこと

土壌汚染の可能性が問題になりやすい土地

次のような用途の履歴がある土地では、買主や金融機関、建築会社から、過去の利用状況や調査の有無を確認されることがあります。

このような履歴があるからといって、直ちに土壌汚染がある、売却できない、という意味ではありません。まずは、どの時期に、誰が、どのように土地を使っていたのかを分かる範囲で整理します。

相続人が知らない土地の履歴が問題になることもあります

相続した土地では、現在の相続人が過去の利用状況を詳しく知らないことがあります。古い建物や事業用建物があった土地では、建物の図面、賃貸借契約、事業の資料、解体資料などから分かることがあります。

たとえば、親族が住居として使っていたと思っていても、以前は一部を作業場や倉庫として貸していた、昔の所有者が事業をしていた、というケースもあります。

売却後に土壌汚染や地中障害物が見つかるとどうなるか

売却後に土壌汚染や地中障害物が見つかった場合、契約内容や説明内容によって、売主の責任範囲が問題になることがあります。

ただし、土壌汚染が見つかったからといって、買主の請求がすべて認められるとは限りません。契約書、重要事項説明、物件状況報告書、調査の有無、工事の必要性、買主の利用目的などを総合して見られることがあります。

過去の裁判例でも、売却後に土壌汚染や地中障害物が見つかり、どの範囲の調査費用や工事費用を売主が負担するのかが問題になった事案があります。結論は契約条項や工事内容など個別事情により変わります。

売却前に確認しておきたい資料

いきなり専門調査へ進む前に、まず手元資料を集めます。すべてそろっていなくても、分かる資料から整理するだけで、売却方針や契約条件を考えやすくなります。

いきなり土壌汚染調査をすべきか

土壌汚染が不安だからといって、最初から専門調査を行えばよいとは限りません。調査には費用がかかり、調査結果の扱い方によっては売却方針や買主との交渉にも影響します。

まずは、土地の履歴、売却方針、買主候補の用途、建物解体や造成の予定、契約条件を整理します。そのうえで、必要に応じて専門調査を検討する、という流れが現実的です。

契約書で責任範囲を整理することが重要です

土壌汚染や地中障害物の可能性がある土地では、契約書で責任範囲を曖昧にしないことが大切です。現況有姿売買と書いてあっても、それだけですべての責任が当然になくなるとは限りません。

特に次の点は、買主、仲介会社、必要に応じて弁護士や調査会社などと確認しておきたい項目です。

• 調査を誰が行うか
• 調査費用を誰が負担するか
• 汚染や地中障害物が見つかった場合の対応
• 売主の責任期間
• 売主の責任上限
• 買主が解体・造成・建築工事をする場合の事前協議
• 現況有姿売買との関係

契約不適合責任や特約の有効性は、契約文言と個別事情によって扱いが変わります。法的判断が必要な場合は、弁護士などの専門家へ確認してください。

横浜市内で相続した土地の売却に不安がある場合

土壌汚染の可能性があるからといって、すぐに売却できないわけではありません。大切なのは、不明点を放置したまま進めず、分かる資料、分からない事項、買主へ説明する事項、契約で整理する事項を分けておくことです。

横浜市内では、古い住宅地、事業用地、倉庫、作業場、借地・貸地の履歴が混在していることがあります。相続した土地や空き家を売却する前に、まず資料と履歴を整理しておくと、売却後のトラブル予防につながります。