相続によって、賃貸物件を兄弟や親族で共有することがあります。このとき意外と揉めやすいのが、家賃の受け取り方法です。
たとえば、代表者が借主から家賃をまとめて受け取り、管理費や必要経費を差し引いたうえで、他の共有者に分配しているケースがあります。
ところが、共有者の一人が代表者との関係に不満を持ち、「今後は、私の持分に相当する家賃だけ、私の口座へ直接振り込んでください」と借主に求めた場合、この請求は認められるのでしょうか。
結論からいうと、共有者の一人だけで家賃の振込先を一方的に変更できるとは限りません。実際に、共有者の一人が借主に対して、自分の持分に相当する賃料の直接支払いを求めたものの、裁判所がその請求を認めなかった事例があります。
この記事は、裁判例で問題になった事情をもとに、不動産管理の実務上の確認点を整理するものです。個別案件の法律判断や結論を保証するものではありません。
共有名義の賃貸物件で起こりやすい家賃トラブル
相続した賃貸物件では、親が所有していた賃貸マンションや貸店舗を子どもたちが相続し、それぞれが共有持分を持つことがあります。
このような場合、実務上は共有者のうち一人を代表者として、借主からの家賃受領、固定資産税や管理費の支払い、残額の分配、確定申告や管理上の手続きなどをまとめることがあります。
問題は、代表者と他の共有者との関係が悪くなった場合です。「家賃の分配が遅い」「経費の内容が不透明」「代表者が勝手に管理している」といった不満から、共有者の一人が借主や管理会社に対して、直接自分の口座へ家賃を振り込むよう求めることがあります。
共有持分があることと、自分の判断だけで家賃の受け取り方法を変更できることは、同じではありません。
「私の分だけ直接振り込んでほしい」は通るのか
共有者の一人が、自分の持分に相当する家賃を直接受け取りたいと考えること自体は、不自然ではありません。共有持分がある以上、その物件から生じる収益について、自分にも権利があるからです。
しかし、すでに共有者間で「代表者が賃料を受け取る」「代表者が管理費用を支払う」「代表者が残額を分配する」という合意が成立している場合、その合意を無視して、一人だけが借主に直接請求できるとは限りません。
特に、賃料の受領が単なる振込先の指定ではなく、建物管理、経費精算、税務処理などと一体になっている場合には、共有者の一人が都合よく一部だけを変更することは難しくなる可能性があります。
裁判例で問題になったケース
裁判で問題になったのは、区分所有ビルの共有者の一人が、借主に対して自分の持分に相当する賃料の支払いを求めた事案です。
この物件では、借主が建物を借り受け、さらに第三者へ転貸する形になっていました。その後、もともとの共有者が死亡し、相続によって複数の相続人が共有持分を取得しました。
借主は、相続後も賃料等を代表者が管理する口座へ振り込んでいました。ところが、共有者の一人が代表者に対し、賃料受領権限の委任を解除する旨を通知し、借主に対して「今後は、私の持分4分の1に相当する賃料等を、私に直接支払ってください」と求めました。
しかし、借主はその後も従来どおり、代表者の管理する口座へ賃料を振り込みました。そこで、その共有者は借主に対し、自分の持分に相当する賃料等の支払いを求めて裁判を起こしました。
裁判所が重視したポイント
裁判所は、共有者の請求を認めませんでした。ポイントは、代表者が賃料を受け取る仕組みが、単なる「振込先の指定」ではなかったことです。
裁判所は、共有者らが代表者に対して、共有部分の保存や管理、公租公課の納付、確定申告などの事務を委任していたと判断しました。そして、借主から支払われる賃料等を代表者がすべて受領し、その中から必要な費用に充てることも、共有者間の合意に含まれていると見ました。
つまり、代表者が賃料を受け取ることは、管理委任の仕組みと一体になっていると判断されたのです。そのため、共有者の一人が、自分に有利な形で「賃料受領の部分だけ変更する」ことは認められませんでした。
結果として、借主が代表者の管理口座へ賃料を支払ったことにより、借主の賃料支払義務は消滅したと判断されました。
本記事では、裁判例の要点を一般の相続オーナー・管理会社・借主向けに要約しています。実際の判断は、共有者間の合意内容、賃貸借契約、管理委任の有無、支払経緯などによって変わります。
管理会社・借主が注意すべきこと
共有名義の賃貸物件では、共有者の一人から突然「次回から、私の持分分だけこちらの口座へ振り込んでください」と連絡が来ることがあります。しかし、その要望にすぐ応じるのは危険です。
もし共有者間で代表者への管理委任や賃料受領の合意があるにもかかわらず、借主や管理会社が一部の共有者だけに支払ってしまうと、他の共有者や代表者との間で新たなトラブルになる可能性があります。
賃貸借契約上の支払先
契約書や直近の変更通知で、賃料の支払先が誰になっているかを確認します。
共有者間の合意書
代表者を定めた合意書、覚書、管理委任に関する資料があるかを確認します。
管理委任の内容
代表者が賃料を受け取り、経費精算や分配を行う仕組みになっているかを見ます。
全員同意の有無
支払先変更について共有者全員の同意があるか、一人の申し出だけなのかを分けて確認します。
共有者の一人からの申し出だけで判断せず、既存の合意関係を確認することが重要です。
共有者側が取るべき対応
一方で、共有者の立場から見ると、「代表者が家賃をきちんと分配してくれない」「管理内容が不透明」「経費の説明がない」という不満があることもあります。
その場合でも、いきなり借主に対して自分の持分だけを直接請求するのではなく、まずは代表者との関係を整理する必要があります。
- 代表者に収支報告を求める
- 賃料の分配状況を確認する
- 経費の内訳資料を求める
- 共有者間の合意書や覚書を確認する
- 管理方法の変更について共有者間で協議する
- 必要に応じて弁護士などの専門家に相談する
問題の本質が「代表者が適切に分配していない」という点にあるなら、請求すべき相手は借主ではなく代表者である可能性があります。借主が有効な支払方法に従って代表者へ賃料を支払っている場合、借主に対して二重に支払いを求めることは難しくなります。
相続した賃貸物件では、管理ルールの明文化が重要
相続した賃貸物件では、最初は親族間の信頼関係だけで運用していることもあります。しかし、時間が経つにつれて状況は変わります。
代表者の管理に不満が出ることもあります。共有者の一人が亡くなり、さらに相続人が増えることもあります。売却したい人と保有したい人で意見が分かれることもあります。
そのため、共有名義の賃貸物件では、早い段階で管理ルールを明文化しておくことが重要です。
- 誰が代表者として管理するのか
- 家賃はどの口座で受け取るのか
- 管理費や修繕費はどのように支払うのか
- 収支報告はどの頻度で行うのか
- 各共有者への分配はいつ、どのように行うのか
- 大規模修繕や売却の判断はどうするのか
- 代表者を変更する場合の手続きはどうするのか
こうしたルールが曖昧なままだと、親族間の感情的な対立に発展しやすくなります。相続・管理引継ぎの全体像は、賃貸住宅オーナーのための相続・管理引継ぎガイドも参考になります。
まとめ
共有名義の賃貸物件では、自分に共有持分があることと、自分の判断だけで家賃を直接受け取れることは同じではありません。
代表者が賃料を受け取り、管理費や必要経費を支払い、残額を分配するという仕組みが共有者間で成立している場合、共有者の一人だけが一方的に家賃の振込先を変更することは認められない可能性があります。
相続した賃貸物件では、家賃の受け取り方法や管理方法を曖昧にしていると、共有者間だけでなく、借主や管理会社まで巻き込むトラブルになることがあります。
共有名義の賃貸物件を所有している方は、早めに管理ルールや分配方法を確認し、必要に応じて書面で整理しておくことが大切です。