親から横浜市内のアパートや貸家、区分マンションを相続すると、最初は「家賃の入金を確認するくらいなら自分でできそう」と感じることがあります。
入居者募集は仲介会社に頼み、契約書もそろい、保証会社の審査も通っている。そう見えると、自主管理でも大きな問題はないように思えるかもしれません。
ただし、賃貸管理は家賃回収だけではありません。契約の入口で入居者本人確認が甘いと、身分証コピーや契約書が手元にあっても、後から「本人は契約していない」と争われる可能性があります。
この記事では、賃借人のなりすましが問題になった裁判例をもとに、相続した賃貸物件を自主管理する前に確認したい実務ポイントを整理します。
この記事は、裁判例で問題になった事情をもとに、不動産管理の実務上の確認点を整理するものです。個別案件の法律判断や結論を保証するものではありません。
1. 相続した賃貸物件、自分で管理できそうに見えるけれど
相続で突然オーナーになった場合でも、すでに入居者がいて家賃が入っていると、管理の難しさは見えにくいものです。
- 家賃入金の確認くらいならできそうに見える
- 入居者募集は仲介会社に任せればよさそうに見える
- 契約書と保証会社があれば大丈夫そうに見える
- 古い契約でも、これまで問題がなければそのままでよさそうに見える
しかし、入居申込み、本人確認、重要事項説明、契約書の署名押印、保証会社の審査という入口部分で記録が弱いと、滞納や退去トラブルが起きたときに説明できないことがあります。
自主管理で特に大切なのは、「家賃が入っているか」だけでなく、「契約が本人の意思で成立したことを後から説明できるか」です。
2. 「彼女が代わりに契約しました」が通らなかった裁判例
参考になる裁判例では、賃借人本人ではなく、借主の「彼女」と名乗る女性が申込みや契約手続きに関与した事案が問題になりました。
- 女性が不動産サイトから賃貸マンションの申込みをした
- 運転免許証、健康保険証、源泉徴収票などの写しを仲介会社へ提出した
- 契約書類は後日、借主本人名義の署名押印がされた形で返送された
- 引渡し後、数か月は賃料の支払いがあった
- その後に滞納が発生し、保証会社が借主本人へ未払分を請求した
- 借主本人は、賃貸借契約も保証会社との契約も締結していないと否認した
裁判所は、保証会社側の請求を認めませんでした。大きな理由は、借主本人がその女性に契約手続きを任せたといえる証拠が足りなかったことです。
申込書に記載された携帯電話番号は本人と無関係の会社の番号で、勤務先電話番号も使われていない番号でした。さらに、誰に対して重要事項説明をしたのか、本人と直接連絡を取ったのか、身分証の原本確認をしたのかも、十分に明らかではありませんでした。
参考裁判例：東京地判 令和4年3月2日（ウエストロー・ジャパン 2022WLJPCA03028015）。本記事では、一般の相続オーナー向けに内容を要約して紹介しています。
3. 身分証コピーがあっても、本人確認とは限らない
この裁判例で重要なのは、運転免許証や健康保険証の写しが提出されていたにもかかわらず、それだけでは本人が契約した証拠として十分ではないと見られた点です。
身分証コピーは、何らかの理由で第三者の手に渡る可能性があります。コピーの存在だけでなく、原本確認を誰が、いつ、どのように行ったか、本人と直接連絡を取った記録があるかが重要になります。
コピーの有無
身分証コピーがあるだけでは、本人が目の前にいたことや契約意思があったことまでは説明しきれない場合があります。
原本確認の記録
本人確認資料の原本を誰が確認したのか、対面かオンラインか、確認日時や担当者を記録しておくことが大切です。
本人への直接連絡
申込書の電話番号やメールに本人が対応した記録、勤務先番号の確認、保証会社からの本人確認履歴を確認します。
申込内容との整合性
同居予定、勤務先、連絡先、契約書上の入居者が申込内容とずれていないかを見ます。
「身分証のコピーがありますか」ではなく、「本人確認を誰が、いつ、どう行ったか」を確認することが、なりすまし入居の予防につながります。
4. 自主管理で特に危ないポイント
自主管理そのものが悪いわけではありません。ただし、相続した賃貸物件では、契約時の資料や管理会社との役割分担が曖昧なまま残っていることがあります。
仲介会社任せだと思い込む
募集や契約を仲介会社に依頼していても、本人確認の記録が手元に残るとは限りません。何を誰が確認したかを把握しておく必要があります。
保証会社の承認だけで安心する
保証会社の審査承認があっても、前提となる申込情報が不自然であれば、後で問題になる可能性があります。
契約書が戻れば完了だと思う
署名押印済みの契約書が返送されても、本人が署名押印したことまで当然に証明できるとは限りません。
本人と一度も話していない
代理人、同居人、交際相手を名乗る人だけが前面に出る場合は、本人意思と本人確認を別途確認する必要があります。
重要事項説明の記録を見ていない
誰に、いつ、どの方法で説明したのか、宅地建物取引士の記名押印や説明記録に不自然な点がないかを確認します。
古い契約書類を放置する
アパート相続後、契約書、入居申込書、保証委託契約書、本人確認資料がばらばらだと、滞納時の対応が遅れます。
5. 相続オーナーが最低限確認したいこと
相続した賃貸物件の管理を引き継いだら、まず既存入居者と空室募集時の契約資料を棚卸しします。すべてが完璧にそろっていなくても、足りない資料を把握することが重要です。
- 誰が入居者本人確認をしたか
- 身分証の原本確認をしたか
- 本人と直接連絡を取った記録があるか
- 重要事項説明を誰に行ったか
- 申込内容と契約書にズレがないか
- 保証会社審査の前提情報に不自然な点がないか
- 契約書、保証委託契約書、本人確認資料、入居申込書が整理されているか
- 滞納、更新、退去、修繕時に連絡する相手と連絡方法が明確か
特に、家賃が入っている既存入居者についても、契約書や保証会社の有無を確認しておくと、更新や退去の場面で慌てにくくなります。
6. 自主管理するか、管理会社に任せるかの判断
自主管理は、物件数が少なく、所有者が近くに住み、契約書類と連絡記録をきちんと管理できる場合には選択肢になります。
一方で、次のような物件では、賃貸物件を管理会社へ委託するか、管理体制を見直すかを早めに検討した方がよい場合があります。
- 高額賃料の物件
- 所有者が遠方に住んでいる物件
- 相続直後で契約書類の所在が分からない物件
- 古いアパートや貸家で修繕・滞納・退去が重なりやすい物件
- 入居者情報、保証会社、火災保険、緊急連絡先が整理されていない物件
- 代理人や同居人が前面に出る契約が多い物件
判断基準は、「自分でできそうか」だけではありません。滞納、なりすまし入居、設備故障、近隣クレームが起きたときに、契約書類と記録を出して説明できるかで考えることが大切です。
7. まとめ
賃貸管理は、家賃回収だけではありません。入居者本人確認、契約記録、保証会社、入居中対応、滞納対応まで含めて管理体制を考える必要があります。
身分証コピー、契約書、保証会社の審査承認がある場合でも、それだけで安全とは限りません。相続した賃貸物件では、まず契約状況と管理体制を棚卸しし、足りない記録を把握することが大切です。
横浜市内で相続した賃貸物件の管理、売却、運用方針に迷っている場合は、自主管理を続けるか、管理を任せるか、売却も含めて見直すかを早めに整理しましょう。