最初に押さえる結論
- 売却代金そのものではない
- 取得費や売却費用を引く
- 利益から引く控除
- 税金から引く控除
- 面積や性能を確認
- 時期で扱いが変わる
- 契約日・入居日
- 所得・家族構成
- 区域指定
1. 不動産の税金は、いつ出てくるか
| 場面 | 主な税金 | かんたんな説明 |
|---|---|---|
| 買うとき | 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙の税金です。 |
| 買うとき | 登録免許税 | 所有権の登記や住宅ローンの抵当権設定でかかります。 |
| 買ったあと | 不動産取得税 | 土地や建物を取得したあとに、都道府県から通知が来る税金です。 |
| 持っている間 | 固定資産税・都市計画税 | 不動産を持っている人に毎年かかります。 |
| 売るとき | 所得税・住民税 | 売って利益が出た場合にかかります。 |
| 相続・贈与でもらうとき | 相続税・贈与税 | 財産を受け取ったときにかかる場合があります。 |
2. 控除とは「引いてよい金額」のこと
控除とは、税金を計算するときに差し引ける金額です。 大事なのは、「所得や利益から引く控除」と「税金そのものから引く控除」を分けることです。
利益から引く 特別控除
税金をかける前の所得や利益から引きます。
税金から引く 税額控除
計算された税金そのものから引きます。
サラリーマンで考える控除
年収500万円の会社員でも、500万円全部に税金がかかるわけではありません。
不動産売却で考える控除
3,000万円特別控除は、売れた金額から引くのではなく、原則として売却益から引きます。
3. 自宅を売るときに大事な税金
自宅を売って利益が出ると、所得税・住民税がかかる場合があります。ただし、自宅の売却には、税負担を軽くできる制度があります。
| 制度 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 自宅の売却益から最高3,000万円を引ける可能性があります。 | 居住実態、親族間売買でないこと、過去の利用状況などを確認します。 |
| 買換え特例 | 自宅を売って新しい自宅に買い換える場合、課税を先送りできる可能性があります。 | 税金が消える制度ではなく、将来に持ち越す制度です。 |
| 譲渡損失の繰越控除 | 自宅を売って損が出た場合、ほかの所得と通算できる可能性があります。 | 住宅ローン残高などの条件を確認します。 |
所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が変わります。 判定は、原則として売った年の1月1日時点で5年を超えているかを見ます。
4. 家を買うときに大事な税金
住宅の軽減措置で確認すること
- 面積：登記面積で確認します。
- 築年数：中古住宅では特に重要です。
- 耐震性：古い住宅では確認が必要です。
- 住宅性能：省エネ性能などで扱いが変わります。
40㎡台マンションの注意点
40㎡以上50㎡未満の住宅でも、制度によっては対象になる可能性があります。
- すべての税金で同じ扱いではありません。
- 所得税、不動産取得税、固定資産税で適用時期が違います。
- 所得要件や住宅性能の確認が必要です。
5. 住宅ローン控除は、税金そのものから引く制度
住宅ローン控除は、住宅ローンを使って家を買った人の税金を軽くする制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローン控除のイメージ
控除額がそのまま全部戻るとは限りません。所得税から引ききれない分は、一定の上限の範囲で住民税から引ける場合があります。
確認する条件
- 住宅性能：認定住宅、ZEH水準、省エネ基準など
- 床面積：登記面積で確認
- 所得：所得制限に注意
- 時期：居住開始日、建築確認日を確認
| 住宅の種類 | 一般的な借入限度額の例 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅の新築 | 4,500万円 | 0.7% | 最長13年 |
| ZEH水準省エネ住宅の新築 | 3,500万円 | 0.7% | 最長13年 |
| 省エネ基準適合住宅の新築 | 2,000万円 | 0.7% | 最長13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 0.7% | 最長10年 |
6. ハザード区域は、税制優遇にも関係する場合がある
確認したい区域
- 災害危険区域
- 土砂災害特別警戒区域
- 地すべり防止区域
- 浸水被害防止区域
影響する可能性がある制度
住宅ローン控除、不動産取得税、固定資産税などの優遇に影響する場合があります。
ハザードマップは、安全面だけでなく、税金の確認にも関係します。
7. 持っている間は、固定資産税を確認する
毎年かかる税金
不動産を持っていると、毎年、固定資産税がかかります。市街化区域などでは、都市計画税もかかる場合があります。
更地にする前の注意
住宅が建っている土地には、税負担を軽くする特例があります。古い家を解体して更地にすると、土地の固定資産税が上がることがあります。
8. 相続・贈与でもらうとき
相続税の基礎控除
投資用不動産の注意
令和8年度改正では、貸付用不動産の相続税評価について見直しが予定されています。
相続税対策として投資用不動産を購入する場合は、購入前に税理士へ確認してください。
9. 売却・購入前の確認リスト
売る人が確認すること
- 取得時の売買契約書があるか
- 購入時の諸費用がわかる資料があるか
- 売却にかかる仲介手数料などの費用がわかるか
- 自宅として住んでいた実態があるか
- 3,000万円特別控除を過去に使っていないか
- 住宅ローン控除との関係を確認したか
買う人が確認すること
- 登記面積が何㎡か
- 住宅性能の証明書があるか
- 入居予定日がいつか
- ハザード区域に該当しないか
- 住宅ローン控除の対象になるか
- 不動産取得税や登録免許税の軽減が使えるか
注意書き
本記事は、不動産取引に関係する税金の基本を説明するものです。 実際の税額、特例の適用可否、申告方法は、物件の内容、契約日、居住開始日、所得、家族構成、自治体の取扱いにより変わります。
具体的な判断は、税理士、税務署、自治体、司法書士などの専門家に確認してください。