親から賃貸物件を相続し、契約書や過去の資料を整理していると、思わぬ金額のズレが見つかることがあります。
たとえば、
- 賃貸借契約書には「保証金300万円」
- 親が物件を購入したときの精算資料では「引継額200万円」
というケースです。
「前の所有者から200万円しか引き継いでいないのなら、借主に対する返還義務も200万円なのでは？」
そう考えたくなりますが、必ずしもそうとは限りません。
売買時に所有者間でいくら精算されたかと、借主との賃貸借契約に基づく保証金返還債務は、分けて確認する必要があります。
相続した賃貸物件でこうした金額の差が見つかったとき、何を確認すればよいのか。実際に保証金300万円と引継額200万円の違いが問題になった裁判例をもとに整理します。
この記事の要点
- 売買時の保証金の引継額だけで、借主への返還義務の金額が決まるとは限りません。
- まず借主との賃貸借契約上、保証金がいくらで、いつ・どのような条件で償却されるのかを確認します。
- 相続した物件では、賃貸借契約書だけでなく、更新契約書・覚書、売買契約書、売買時の精算書、敷金・保証金台帳、入出金記録などを突き合わせることが重要です。
- 契約額と引継額に差があっても、直ちに「不足している」「返還しなければならない」と判断せず、その差が生じた経緯を確認します。
契約書は300万円、売買時の引継額は200万円
たとえば、相続した賃貸物件の賃貸借契約書に「保証金300万円」と記載されていたとします。
ところが、親がその物件をオーナーチェンジで購入した際の精算資料を確認すると、前所有者から引き継いだ保証金は200万円でした。
ここには100万円の差があります。
では、借主が退去したとき、新しい所有者が負う保証金返還義務も200万円を出発点に考えればよいのでしょうか。
ここが、この問題で注意したいポイントです。
売買時に前所有者と買主との間で200万円しか精算されていなかったとしても、それだけで借主との契約上の保証金が200万円に変わるわけではありません。
まず確認すべきなのは、借主との賃貸借契約です。
「100万円は償却済み」とされていても確認が必要
契約書に、
「保証金300万円。契約終了時に賃料2か月分を償却する」
と定められていたとします。
月額賃料が50万円なら、償却額は100万円です。
そのため、物件の売買時に、
「300万円のうち100万円は償却分だから、買主には200万円だけ引き継ぐ」
という精算が行われていることがあります。
しかし、契約上の償却時期が「契約終了時」であれば、物件を売却した時点ではまだ償却時期が到来していない可能性があります。
前所有者と買主との間で100万円を差し引いて精算したことと、借主との契約上、その100万円がすでに償却されたことは同じではありません。
ここを混同すると、
「200万円しか引き継いでいないから、200万円を基準に返還すればよい」
という判断につながる可能性があります。
実際に「保証金300万円・引継額200万円」が争われた裁判例
この問題について参考になる裁判例があります。
事業用の賃貸物件で、借主は当初の所有者に保証金300万円を預けていました。
月額賃料は50万円で、契約では解約時に賃料2か月分、つまり100万円を償却する内容でした。
その後、物件の所有者が変わり、さらに別の所有者へ売却されます。
最終的に物件を取得した新しいオーナーが前所有者から引き継いだ保証金は200万円でした。
借主が退去して保証金の返還を求めたところ、新オーナー側は、前所有者から引き継いだ保証金は200万円であるなどと主張しました。
しかし、裁判所は、前所有者から実際に200万円しか引き継いでいなかったという事情だけで、借主との関係における保証金返還債務を200万円とはしませんでした。
裁判所は契約上の「300万円」を出発点に精算した
裁判所は、賃貸借契約書や更新契約書などに「保証金300万円」「償却2か月」と記載されていることを確認しました。
そして、この保証金には賃貸借契約上の債務を担保する敷金としての性質があり、物件の所有権と賃貸人の地位が移転すれば、保証金返還債務も新しい賃貸人に承継されると判断しました。
ただし、これは「300万円全額をそのまま借主へ返還する」という意味ではありません。
300万円を保証金返還債務の出発点として、そこから契約上の償却額100万円、未精算賃料、原状回復費用などを控除して精算するという考え方です。
つまり重要なのは、
「前の所有者からいくら受け取ったか」
だけではなく、
「借主との契約上、どのような保証金返還債務を承継しているのか」
という点です。
相続では「昔の売買」が見えにくい
この問題が相続した賃貸物件で厄介なのは、相続人自身が過去の売買や精算に関与していないことです。
たとえば親が10年前に購入した物件なら、
- なぜ300万円ではなく200万円だけ引き継いだのか
- 100万円は何を根拠に差し引いたのか
- 償却時期はいつだったのか
- 借主との間で条件変更の合意があったのか
- 売買契約では保証金をどのように承継したのか
- その後に返還・充当・追加預託などがあったのか
といった事情を、相続人が知らないことも珍しくありません。
管理会社の台帳に200万円と記載されていても、それだけで借主に対する現在の返還義務まで200万円と判断できるとは限りません。
そこで、1つの資料だけを見るのではなく、関係資料を突き合わせて確認します。
相続したら確認したい資料
確認したい資料は、主に次の6種類です。
1．賃貸借契約書
保証金・敷金の契約額、償却額、償却時期、返還条件などを確認します。
ここが現在の契約関係を確認する出発点です。
2．更新契約書・覚書
契約開始後に、保証金額、償却条件、返還条件などが変更されていないかを確認します。
当初の契約書だけでは現在の条件が分からない場合があります。
3．売買契約書
親が物件を購入した際、貸主としての地位や敷金・保証金をどのように承継することになっていたのかを確認します。
4．売買時の精算書
売買時の精算上、保証金がいくら買主側へ引き継がれたのかを確認します。
契約上の保証金額と精算上の引継額に差があれば、その理由を確認する手掛かりになります。
5．敷金・保証金台帳
台帳に記載されている預り額や、その後の変更履歴を確認します。
ただし、台帳だけで返還義務の金額を判断するのではなく、契約書などと突き合わせます。
6．入出金記録・管理会社の引継資料
過去に一部返還、債務への充当、追加預託などが行われていないかを確認します。
管理会社が変更されている場合は、旧管理会社からの引継資料が残っていないかも確認したいところです。
※物件や取得経緯によって存在する資料は異なります。
大切なのは、1つの資料だけで判断しないことです。
契約額、売買時の引継額、その後の管理・精算履歴を合わせて確認することで、現在どのような返還義務を負っているのかを整理します。
契約額と引継額に100万円の差があったらどうする？
契約書では300万円、売買時の精算上の引継額は200万円。
こうした差が見つかっても、すぐに、
「100万円足りない」
「100万円を追加で用意しなければならない」
「返還義務は200万円しかない」
と結論づけるのは早いでしょう。
まず、その100万円の差がなぜ生じたのかを確認します。
契約上の償却なのか、売買当事者間だけで行われた精算なのか、過去に借主との間で条件変更があったのか、一部返還や充当があったのか。
原因によって整理すべき内容が変わります。
一方で、「退去するときに調べればいい」と放置するのもおすすめできません。
退去時には、未払賃料、原状回復費用、契約上の償却額、保証金返還額などを短期間で精算する必要があります。
相続した段階で資料を整理し、契約額と引継額、台帳記載額などに差がある契約を洗い出しておく方が、後の対応はしやすくなります。
賃貸物件で相続するのは「家賃」だけではない
賃貸物件を相続すると、家賃を受け取る権利だけを引き継ぐわけではありません。
入居者との賃貸借契約に基づく貸主としての地位も承継します。
その中には、将来返還する可能性がある敷金・保証金に関する債務も含まれます。
そのため、相続した賃貸物件では、
「毎月いくら家賃が入るのか」
だけでなく、
「将来いくら返還する可能性があるのか」
まで把握しておくことが重要です。
特に、契約書上の敷金・保証金額と、売買時の引継額や現在の台帳記載額が一致していない場合は、その理由を早めに確認しておくとよいでしょう。
裁判例の出典
東京地方裁判所 令和3年10月8日判決。
一般財団法人 不動産適正取引推進機構「最近の裁判例から ⑴－賃貸人交代時の保証金返還債務－」RETIO No.127、解説：西崎哲太郎、判例データベース：ウエストロー・ジャパン。
本記事は、公表された裁判例をもとに、賃貸物件を相続したオーナー向けに一般的な実務上の注意点を整理したものです。
個別案件について法的判断を示すものではありません。敷金・保証金の返還義務、償却の有効性、売買時の精算関係などは、契約書、精算書、更新契約、当事者間の合意内容などによって異なります。
実際の対応について法律判断が必要な場合は、弁護士等の専門家へご相談ください。